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「都市更新」舊屋換新屋、坪數不縮水


 


合理交換坪數 教你這樣算


目前最常見的屋主和建商取得坪數比為60:40或55:45,多的一方為屋主的比數,這樣的比例可不是隨便喊喊,而是透過簡單的公式計算來的。


舉例來說,小明有30坪四樓公寓,土地面積是12坪,屬住商土地、容積率是300%,那麼小明提供土地可建築面積就是74.88坪,公式如下:






12坪 × 300% ×1.6(公設轉換率)×(1+30%都市更新獎勵)=74.88坪

如果依照 60:40 或 55:45 分配比例計算(地主為多的一方),參與都更後,小明換回的實際室內坪數,才會和原來的一樣,大約在30坪左右,計算公式如下:






74.88坪 × 0.6 = 44.93 坪  (扣除約33%的公設,實際室內約30.10坪)
74.88坪 × 0.55 = 41.18 坪 (扣除約33%的公設,實際室內約27.59坪)

以台北市預售屋平均每坪50萬為基準,再依照常見的60:40或55:45的分配比例來算,建商可分得的價值,大概落在每坪20~22萬元之間,公式如下:






建方可分得價值 50 × 0.4  = 20  萬元/坪
50 × 0.45 = 22.5 萬元/坪

建商一般利潤大概是25%左右,管理、銷售、稅金的成本,又佔了12.5%,就可以再進一步算出建商的每坪營建單價,大概會落在14.22~16萬元之間,公式如下:






20 / 1.25 / 1.125 = 14.22萬元/坪 (營建單價)
22.5 / 1.25 / 1.125 = 16.00萬元/坪 (營建單價)

透過以上的公式,就算是一般的民眾,也可以在問到幾個重要關鍵數據後,套入算出建商和自己分配的比例是不是合理?算出建商使用的建材成本,大概會是落在哪裡,不但可以要求建商不得偷工減料之外,對於未來新家建材的使用好壞,也會有一定的心理準備,充份達到保護自己的效果。


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